전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 주면, 그 돈을 대신 받아 주는 제도가 전세보증금 반환보증입니다.
주택도시보증공사(HUG)가 운영합니다.
가장 많이 놓치는 것은 기한입니다. 아무 때나 들 수 있는 게 아니라 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 합니다.
2년 계약이면 1년이 지나기 전입니다. 그 뒤에는 가입할 수 없습니다.
아래에 HUG 공식 상품 안내 기준으로 정리했습니다.
언제까지 신청해야 하나
공식 안내에 적힌 기한입니다.
- 새로 계약한 경우 — 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 세어 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전
- 갱신한 경우 — 갱신 계약 기간의 1/2이 지나기 전
기준이 되는 날은 잔금 낸 날과 전입신고한 날 중 나중 날짜입니다. 두 날짜가 다르면 뒤쪽을 봐야 합니다.
미분양관리지역은 예외가 있어 계약 만료일 6개월 전까지 신청 기한이 늘어납니다.
어떤 집이 되나
범위가 넓습니다.
- 되는 집 — 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 다중주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔
- 안 되는 집 — 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설
근린생활시설을 주거용으로 개조해 사는 경우가 있는데, 이런 집은 보증 대상이 아닙니다. 계약 전에 건축물대장을 꼭 확인하세요.
보증금 한도는 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하입니다.
월세가 있는 경우에는 전월세전환율을 적용해 환산합니다. 2026년 7월 1일 이후 신규 신청분과 보증금이 늘어난 갱신 신청분에는 전환율 6.5%가 적용됩니다.
가입하는 사람은 전세계약서상의 임차인입니다. 개인은 물론 법인과 외국인도 됩니다.
여기서 많이 걸립니다 — 가입 조건
집만 맞다고 되는 것이 아닙니다. 빚이 얼마나 껴 있느냐가 관건입니다.
- 전세보증금 + 선순위채권이 ‘주택가격 × 90%’ 이내여야 합니다
- 선순위채권이 주택가액의 60% 이내여야 합니다
- 단독·다중·다가구는 여기에 더해, 선순위채권과 다른 세입자들의 보증금까지 합친 금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다
다가구주택에서 탈락하는 경우가 많은 이유가 여기 있습니다. 다른 세입자들의 보증금까지 합쳐서 따지기 때문입니다.
그 밖의 조건도 확인하셔야 합니다.
- 보증 발급일 기준으로 경매·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리침해가 없을 것
- 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인 소유일 것
- 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있지 않을 것 (아파트는 제외)
- 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것
- 전세보증금 반환채권의 담보·양도를 금지하는 특약이 없을 것
- 전세 계약 기간이 1년 이상일 것
- 공인중개사를 통해 체결(날인)한 계약서일 것
마지막 항목을 특히 주의하세요. 직거래로 맺은 계약은 보증에 들 수 없습니다.
보증료는 얼마인가
계산식은 이렇습니다.
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365
보증료율은 보증금 규모, 주택 유형, 부채비율 세 가지로 정해집니다.
| 보증금 | 유형 | 부채비율 70% 이하 |
80% 이하 | 80% 초과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
| 1억 이하 | 그 외 | 0.111% | 0.142% | 0.172% |
| 1~2억 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
| 1~2억 | 그 외 | 0.117% | 0.151% | 0.184% |
| 2~5억 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
| 2~5억 | 그 외 | 0.124% | 0.161% | 0.197% |
| 5억 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
| 5억 초과 | 그 외 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
예를 들어 보증금 3억 원 아파트에 부채비율 70% 이하라면 요율은 0.107%입니다. 2년 계약이면 대략 64만 원 정도가 됩니다.
그리고 할증이 있습니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료의 10%가 더 붙습니다.
보증료를 60%까지 깎아 줍니다
이걸 모르고 제값을 다 내는 분이 많습니다.
60% 할인
- 연소득 5천만 원 이하인 경우
- 1인 고령가구 — 만 65세 이상 단독세대주
- 한부모가구
40% 할인
- 다자녀(미성년 3인 이상), 장애인, 고령자(만 65세 이상), 노인부양
- 신혼부부 — 부부합산 연소득 6천만 원 이하, 혼인 7년 이내
- 다문화가구, 국가유공자, 의사상자, 배당이의 소송 당사자
3% 할인 — 전자계약으로 체결한 경우
다만 사회배려계층 할인은 중복으로 적용되지 않습니다. 여러 조건에 해당해도 하나만 적용됩니다.
연소득 5천만 원 이하만 되어도 60%가 깎입니다. 앞의 예로 계산하면 64만 원이 26만 원 정도가 됩니다. 신청하실 때 해당되는 항목이 있는지 꼭 말씀하세요.
또 하나, 연말정산에서 세액공제도 받을 수 있습니다. 보증대상 전세보증금 3억 원 이내가 공제 대상입니다.
신청 방법 — 앱으로도 됩니다
세 가지 길이 있습니다.
1. 방문
HUG 지사나 위탁은행에서 신청합니다. 위탁은행은 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, iM뱅크, 부산은행입니다.
2. 간편결제 앱
평소 쓰시는 앱에서 바로 됩니다.
- 네이버페이 — 부동산 → 부동산금융 → 전세금반환보증
- 카카오페이 — 부동산 → 전세반환보증
- 토스 — 전체 → 부동산 → 내 전세금 지키기
3. 안심전세App
공사가 직접 만든 모바일 보증 앱입니다.
문의는 1566-9009로 하시면 됩니다.
Q&A 자주 묻는 질문
Q. 계약한 지 1년이 넘었는데 지금 가입할 수 있나요?
A. 2년 계약이라면 어렵습니다.
잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약 기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 하기 때문입니다.
다만 갱신 계약을 하시면 갱신 기간의 1/2이 지나기 전에 다시 신청하실 수 있습니다.
Q. 오피스텔에 사는데 되나요?
A. 주거용 오피스텔이면 됩니다.
다만 근린생활시설은 보증 대상이 아닙니다. 오피스텔이라도 건축물대장상 용도가 근린생활시설이면 가입할 수 없으니 계약 전에 확인하세요.
Q. 다가구주택인데 왜 안 된다고 하나요?
A. 단독·다중·다가구주택은 조건이 하나 더 붙습니다.
선순위채권에 더해 다른 세입자들의 보증금까지 모두 합친 금액이 주택가액의 80% 이내여야 합니다.
세대가 많은 다가구는 이 기준을 넘기기 쉽습니다.
Q. 보증료가 얼마나 드나요?
A. 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365로 계산합니다.
아파트는 0.097%~0.164%, 그 외 주택은 0.111%~0.211% 범위입니다.
선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 10%가 할증됩니다.
Q. 할인은 어떻게 받나요?
A. 연소득 5천만 원 이하, 만 65세 이상 1인 가구, 한부모가구는 60% 할인됩니다.
다자녀·장애인·고령자·신혼부부(합산 6천만 원 이하, 혼인 7년 이내) 등은 40%, 전자계약은 3%입니다.
중복 적용은 안 되니 가장 큰 할인 하나만 받게 됩니다.
Q. 직거래로 계약했는데 가입되나요?
A. 안 됩니다.
공인중개사를 통해 체결하고 날인한 계약서여야 합니다.
중개수수료를 아끼려고 직거래를 하셨다면 이 보증에 들 수 없다는 점을 감안하셔야 합니다.
Q. 은행에 가야 하나요?
A. 안 가셔도 됩니다.
네이버페이, 카카오페이, 토스에서 신청할 수 있고, 공사가 만든 안심전세App으로도 됩니다.
직접 가고 싶으시면 HUG 지사나 위탁은행 11곳을 이용하시면 됩니다.
Q. 연말정산 혜택도 있나요?
A. 있습니다. 보증료에 대해 세액공제를 받을 수 있습니다.
공제 대상은 보증대상 전세보증금 3억 원 이내입니다.
영수증을 챙겨 두셨다가 연말정산 때 제출하세요.
핵심 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 신청 기한 | 잔금일·전입신고일 중 늦은 날부터 계약 기간의 1/2 경과 전 (갱신도 동일) |
| 보증금 한도 | 수도권 7억 원 이하 / 그 외 지역 5억 원 이하 |
| 대상 주택 | 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구, 다중, 노인복지주택, 주거용 오피스텔. 근린생활시설 제외 |
| 부채 조건 | 보증금+선순위채권 ≤ 주택가격×90%, 선순위채권 ≤ 주택가액 60%. 단독·다가구는 타 세입자 보증금 포함 80% 이내 |
| 보증료율 | 아파트 0.097~0.164% / 그 외 0.111~0.211%. 선순위채권 50% 초과 시 10% 할증 |
| 할인 | 60% — 연소득 5천만 원 이하, 65세 이상 1인 가구, 한부모 / 40% — 다자녀·장애인·신혼부부 등 / 전자계약 3%. 중복 불가 |
| 필수 조건 | 계약기간 1년 이상, 공인중개사 통한 계약서, 권리침해 없음, 건물·토지 모두 임대인 소유 |
| 신청 | HUG 지사·위탁은행 / 네이버페이·카카오페이·토스 / 안심전세App |
| 문의 | 주택도시보증공사 1566-9009 |
