주택연금은 살던 집에 그대로 살면서 매달 연금을 받는 제도입니다. 한국주택금융공사가 운영합니다.
집을 팔지 않고, 이사도 가지 않고, 소유권도 넘기지 않습니다.
가장 많이 모르시는 것이 나이입니다. 예순이 넘어야 된다고 알고 계신 분이 많은데 만 55세부터 가입할 수 있습니다.
아래에 한국주택금융공사 안내 기준으로 정리했습니다.
가입 조건
공식 안내에 적힌 조건입니다.
부부 중 1명이 55세 이상이고 부부합산 공시가격 12억원 이하 주택을 소유하신 분
여기서 중요한 점 세 가지를 짚겠습니다.
1. 나이는 부부 중 젊은 분 기준입니다.
공식 안내에 “부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준”이라고 되어 있습니다.
남편이 70세여도 아내가 50세면 아직 가입할 수 없습니다. 반대로 젊은 쪽이 55세를 넘으면 됩니다.
2. 다주택자도 됩니다.
집이 여러 채여도 합산 공시가격이 12억 원 이하면 가입할 수 있습니다.
12억 원을 넘는 2주택자라면 3년 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
3. 아파트만 되는 것이 아닙니다.
주택법상 주택은 물론, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택과 주거 목적 오피스텔도 됩니다.
그리고 실제로 그 집에 살고 계셔야 합니다(주민등록 전입 기준). 다만 질병으로 입원하셨거나, 자녀를 돌보러 장기간 나가 계시거나, 노인주거복지시설로 옮기신 경우는 예외로 봅니다. 이 예외는 부부합산 1주택자만 해당됩니다.
얼마를 받나 — 나이·집값별 월 지급금
가장 궁금하신 부분일 겁니다. 종신지급방식 정액형 기준이고, 2026년 3월 1일 기준 금액입니다.
| 가입 나이 | 3억 원 | 5억 원 | 7억 원 | 9억 원 |
|---|---|---|---|---|
| 55세 | 468,000원 | 780,000원 | 1,092,000원 | 1,404,000원 |
| 60세 | 632,000원 | 1,053,000원 | 1,475,000원 | 1,896,000원 |
| 65세 | 758,000원 | 1,264,000원 | 1,770,000원 | 2,276,000원 |
| 70세 | 923,000원 | 1,539,000원 | 2,155,000원 | 2,770,000원 |
| 75세 | 1,143,000원 | 1,906,000원 | 2,669,000원 | 3,431,000원 |
| 80세 | 1,449,000원 | 2,416,000원 | 3,382,000원 | 4,060,000원 |
표를 세로로 읽어 보시면 늦게 가입할수록 많이 받는다는 것이 한눈에 보입니다.
3억 원 집 기준으로 55세에 가입하면 월 46만 8천 원, 70세에 가입하면 월 92만 3천 원입니다. 거의 두 배입니다.
남은 기간이 짧을수록 한 달에 나눠 주는 금액이 커지기 때문입니다. 대신 받는 기간은 짧아집니다. 일찍 시작하면 적게 오래, 늦게 시작하면 많이 짧게 받는 구조입니다.
노인복지주택과 오피스텔은 금액이 다릅니다. 1억 원 기준으로 일반주택이 15만 6천 원일 때 노인복지주택은 12만 2천 원, 주거목적 오피스텔은 11만 2천 원입니다.
전체 금액표는 공사 월지급금 조회에서 확인하실 수 있습니다.
비용은 얼마나 드나
초기보증료가 있습니다. 공식 안내 기준 주택가격의 1.0%이고, 최초 연금지급일에 냅니다.
3억 원 집이면 300만 원입니다. 목돈을 따로 내는 것이 아니라 연금에서 처리되는 구조입니다.
이 밖에 연보증료와 대출이자가 붙습니다. 다만 연보증료 요율은 공사 안내 페이지에서 확인하지 못했습니다. 상담하실 때 함께 확인해 보세요.
세금 혜택도 있습니다. 1세대 1주택으로 저당권방식을 택하시면 재산세(본세) 최대 25% 감면을 받을 수 있는 것으로 안내되어 있습니다(2027년 12월 31일까지). 세법 사항이라 가입 전에 다시 확인하시는 편이 좋습니다.
저당권방식과 신탁방식, 무엇이 다른가
담보를 맡기는 방법이 두 가지입니다. 이 선택이 나중에 큰 차이를 만듭니다.
| 구분 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| 담보 제공 | 근저당권 설정 (소유권은 가입자) | 신탁등기 (공사) |
| 배우자 연금 승계 | 소유권 이전등기 절차 필요 | 소유권 이전 없이 자동 승계 |
| 일부 임대(보증금 있음) | 불가능 | 가능 |
신탁방식은 배우자 승계가 자동입니다. 저당권방식은 한 분이 돌아가신 뒤 자녀들의 동의를 받아 소유권을 넘겨야 연금이 이어집니다. 이 과정에서 분쟁이 생기는 경우가 있습니다.
또 방 하나를 보증금 받고 세를 놓고 싶다면 신탁방식이어야 합니다.
집값이 오르거나 떨어지면
이 부분이 주택연금의 핵심입니다.
연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
오래 사셔서 받은 연금이 집값을 넘어서도 자녀에게 빚으로 넘어가지 않습니다. 반대로 집값이 남으면 자녀가 받습니다.
그리고 국가가 연금 지급을 보증하므로 중간에 끊길 위험이 없습니다.
한 분이 먼저 돌아가셔도 남은 배우자는 감액 없이 100% 같은 금액을 계속 받습니다.
중도 해지하면 어떻게 되나
해지하실 수는 있지만 부담이 큽니다.
- 그동안 받은 연금 지급액 + 보증료(초기·연보증료) + 대출이자를 합쳐 갚아야 합니다
- 같은 집으로는 3년 동안 재가입할 수 없습니다
- 재가입하실 때 초기보증료를 다시 내야 합니다
초기보증료가 주택가격의 1%이니, 3억 원 집이면 해지했다가 다시 들 때 300만 원을 또 내는 셈입니다.
가입 전에 오래 유지할 수 있을지 따져 보셔야 합니다.
신청 방법
공식 안내에 따르면 주택 소재지를 관할하는 공사 지사를 방문해 신청합니다. 기초 상담은 시중은행에서도 받으실 수 있습니다.
절차는 다섯 단계입니다.
- 1. 상담·신청 — 공사 지사
- 2. 심사 — 현장 방문 조사와 담보주택 가격 평가
- 3. 보증약정·담보 설정
- 4. 보증서 발급
- 5. 대출 실행 — 금융기관에서 연금 지급 시작
문의는 1688-8114로 하시면 됩니다.
Q&A 자주 묻는 질문
Q. 몇 살부터 가입할 수 있나요?
A. 부부 중 한 분이 만 55세 이상이면 됩니다.
다만 월 지급금을 계산할 때는 부부 중 나이가 적은 분을 기준으로 합니다.
배우자가 아직 젊으시면 그만큼 금액이 적어집니다.
Q. 집이 두 채인데 가입할 수 있나요?
A. 합산 공시가격이 12억 원 이하면 가능합니다.
12억 원을 넘는 2주택자라면 3년 안에 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.
Q. 3억 원짜리 집이면 매달 얼마인가요?
A. 종신지급 정액형 기준으로 55세 46만 8천 원, 65세 75만 8천 원, 70세 92만 3천 원, 80세 144만 9천 원입니다.
늦게 가입할수록 월 금액이 커지지만 받는 기간은 짧아집니다.
Q. 연금을 받은 게 집값보다 많아지면 자녀가 갚나요?
A. 아닙니다.
공식 안내에 “연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않는다”고 되어 있습니다.
반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
Q. 남편이 먼저 세상을 떠나면 연금이 끊기나요?
A. 끊기지 않습니다. 배우자가 감액 없이 100% 같은 금액을 계속 받습니다.
다만 저당권방식이면 소유권 이전등기 절차를 거쳐야 하고, 신탁방식이면 소유권 이전 없이 자동으로 승계됩니다.
이 점 때문에 신탁방식을 택하는 분이 늘고 있습니다.
Q. 방을 세놓아도 되나요?
A. 신탁방식이면 보증금을 받는 일부 임대가 가능합니다.
저당권방식으로는 불가능합니다.
세를 놓을 계획이 있으시다면 가입할 때 방식을 잘 고르셔야 합니다.
Q. 중간에 해지하면 손해가 큰가요?
A. 큽니다.
받은 연금과 보증료, 대출이자를 모두 갚아야 하고 같은 집으로는 3년간 재가입이 제한됩니다.
재가입할 때 초기보증료(주택가격의 1%)를 다시 내야 하므로, 가입 전에 오래 유지할 수 있을지 따져 보세요.
Q. 아파트가 아니어도 되나요?
A. 됩니다.
주택법상 주택 외에 지자체에 신고된 노인복지주택과 주거 목적 오피스텔도 가입할 수 있습니다.
다만 월 지급금은 일반주택보다 적습니다.
핵심 요약
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 가입 나이 | 부부 중 1명이 만 55세 이상. 금액 산정은 연소자 기준 |
| 주택 기준 | 부부합산 공시가격 12억 원 이하. 다주택자 가능, 12억 초과 2주택자는 3년 내 1주택 처분 조건 |
| 대상 주택 | 주택법상 주택, 노인복지주택(지자체 신고), 주거목적 오피스텔 |
| 월 지급금(3억 기준) | 55세 46.8만 / 65세 75.8만 / 70세 92.3만 / 80세 144.9만 원 (종신지급 정액형) |
| 초기보증료 | 주택가격의 1.0%, 최초 연금지급일 납부 |
| 담보 방식 | 저당권방식 / 신탁방식(배우자 자동 승계, 보증금 있는 일부 임대 가능) |
| 집값 변동 | 초과해도 상속인에게 청구 안 함. 남으면 상속인에게. 국가가 지급 보증 |
| 중도 해지 | 연금+보증료+이자 상환, 같은 집 3년 재가입 제한, 초기보증료 재부담 |
| 신청·문의 | 주택 소재지 관할 공사 지사 방문 / 1688-8114 |
